第五章 租赁合同审查法律实务

第一节 租赁合同概述

一、租赁合同的概念

“租赁”是现在社会生活中一种常见的交易方式。根据《合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其中，交付租赁物，从中获取租金收益的一方当事人称为出租人，在合同实践中习惯称之为甲方；接受租赁物，对之使用、收益的一方当事人称之为承租人，在合同实践中习惯称之为乙方。租赁合同的双方当事人可以是自然人，也可以是法人或其他组织。

根据《民事案件案由规定》，租赁合同主要包括土地租赁合同、房屋租赁合同、车辆租赁合同以及建筑设备租赁合同等。本章以最常见的房屋租赁合同及车辆租赁合同的审查为例进行分析，土地租赁合同和建筑设备租赁合同的审查需要结合我国土地管理法规等相关规定进行审查。

二、租赁合同的特征

1.租赁合同是有偿、双务合同。

出租人将租赁物交付给承租人，并以此获得承租人支付的租金；承租人接受租赁物，并向出租人支付租金。租赁合同双方当事人的权利义务具有明显的对应性与对价性，出租人通过交付租赁物获得租金收益，承租人通过支付租金获得租赁物的使用价值。

2.租赁合同是诺成、不要式合同。

租赁合同的成立不以交付租赁物或履行特定行为为要件，只要双方当事人达成合意即可。同时，合同法也未规定租赁合同成立必须采取书面形式，虽然《合同法》第二百五十一条规定租赁期限六个月以上的租赁合同应当采用书面形式，但对于违反该规定的租赁合同并不认定为无效合同，而是视为不定期租赁合同。因此，租赁合同属不要式合同，不以履行一定的形式为必要。

3.租赁合同是转移租赁物使用价值的合同。

出租人通过转移租赁物的使用价值获取租金收益，承租人通过支付租金获得一定期限内租赁物的使用价值，故租赁物的所有权仍归出租人享有，这是租赁合同与买卖合同显著区别之一。

4.租赁合同具有一定期限性。企业

租赁合同必须有明确的租赁期限，否则视为不定期租赁合同，双方当事人可随时解除租赁合同。另外，租赁期限也不能超过二十年，如果约定的期限超过二十年的，超过部分无效。

5.租赁物为非消耗物。

租赁物的所有权归出租方，在租赁期限届满后，承租方应向出租方返还租赁物，故租赁物应为非消耗物。这一特征也是租赁合同有别其他有名合同的特点之一。